Резюме

Има много различни форми на частно инвестиране в недвижими имоти

• Експозицията на недвижими имоти може да бъде получена чрез различни инструменти. Основните видове са публичните акции, инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REITS), пряката собственост и частните инвестиционни фондове за недвижими имоти.
• Частните фондове за недвижими имоти предлагат на инвеститора по-голям избор, с който да избере мениджър и инвестиционна тема, която се вписва в техните профили на риск и експозиция.
• Едно от основните предимства на частните инвестиции в недвижими имоти над по-пасивните инструменти като REITs е способността на инвеститора да има значимо влияние със спонсор за инвестиционната стратегия.

Какви са основните съображения, които трябва да се вземат при оценката на потенциален фонд за недвижими имоти?

• Реалната инвестиция трябва да бъде първото съображение за частна сделка с недвижими имоти. Оценете дали основните тухли и хоросан са убедителен проект и дали преобладаващите макроикономически противоположни ветрове са в негова полза.
• Възвръщаемостта на разходите (ROC) е прост, но все пак ефективен барометър за оценка на прогнозите за доходността на изпълнението и получаване на поглед отгоре надолу за разходите и доходите, свързани с проекта.
• Стратегията на спонсора трябва да бъде анализирана във връзка с всяка разлика между прогнозите на ROC и целта за IRR за финансиране. Планът за финансиране на имотите по-нисък ли е? Дали да продаваш имотите на премия? Сравнете макроизгледа на спонсора с вашия собствен и предишния му опит, за да предприемете действително това, което обещава.
• Правната формулировка на споразумението за фонда ще покаже колко свобода на действие има спонсорът в своите предприятия. За отделен строителен проект това ще бъде относително елементарно, но за портфейлните фондове, колкото по-свободни са правните формулировки, толкова повече крайният резултат може да се различава от очакванията.

Обърнете внимание на елементите за компенсация и отрицателните рискове

• За разлика от други частни инвестиционни фондове, като рисков капитал и частен капитал, компонентите на таксите и носените лихви на фондовете за недвижими имоти не са склонни да следват стандартна конвенция.
• Таксите са положително свързани с усилията, необходими от името на спонсора за изпълнение на инвестицията. По този начин, за строителен проект с необходимо практическо управление, очаквайте по-висок елемент на компенсация над пасивен фонд за покупка и задържане.
• Облегнете се на експерти, които да ви помогнат да оцените спонсора, условията и основната инвестиция. Също така може да помогне за изготвянето на изчерпателен списък със фатални рискове от недостатъци, които биха могли да подкопаят проекта (например екологични проблеми или промени в политиката).

В пазарна среда, където става все по-трудно да се постигне висококачествена възвръщаемост на пазарите на акции и облигации, много се обръщат към алтернативни инвестиции. Обещанието за алтернативи е да се подобрят доходността на портфейла и да се предоставят на инвеститорите уникални, неизползвани възможности за инвестиране в по-малко ефективни пазари; в същото време тези инвестиции поставят нов набор от предизвикателства и проблеми пред инвеститорите.

Въпреки че има разнообразие от алтернативни инвестиции, една от най-важните опции в алтернативното пространство е предлагането на частни недвижими имоти, независимо дали се говори за инвестиране във фондове или конкретен имот. Тази статия ще представи ползите и предизвикателствата от инвестирането в частни предложения за недвижими имоти и ще сподели някои съвети за оценка на тези инвестиции.

Но преди да скочим, бърза бележка за програмиране. Две от най-често срещаните средства за инвестиране в недвижими имоти - инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REIT) и пряката собственост върху недвижими имоти - няма да бъдат разгледани тук и ще бъдат тема на бъдеща статия. Тази статия ще се съсредоточи върху инвестициите, които са по-малки и по-целенасочени от обичайното АДСИЦ, но по-малко ангажирани и интензивни във времето от пряката собственост. Тоест инвестирането в a фонд или проект, управляван от професионален, инвестиционен мениджър на трета страна.

През последните години частните фондове за недвижими имоти набират пари на постоянни нива между диапазона от 20-40 милиарда долара на тримесечие, според Preqin. Има няколко различни инвестиционни теми внедри този мащаб чрез определени рискови профили: от „ядро“ (безопасни, трофейни свойства) до „опортюнистично“ (инвестиции с висок ливъридж, с малко или никакви парични потоци). Между другото, опортюнистичните фондове са най-популярният избор за инвеститорите в момента по отношение на затворените фондове и набрания общ капитал.

Инвестиции в предложения за частни фондове за недвижими имоти

За много частни инвеститори, които искат да инвестират в недвижими имоти, най-добрият вариант е да инвестират в активи, които се придобиват и управляват от трета страна, професионален инвестиционен мениджър (наричан „спонсор“). Това може да бъде под формата на фонд, за единична, специфична инвестиция или хибридна структура, която комбинира съществуващи активи с бъдещи придобивания. Такива инвестиции имат много предимства:

• Инвеститорът се възползва от опита на спонсора, чийто целодневен фокус обикновено е инвестирането в недвижими имоти и който често има установени операции, управлявани от екип от професионалисти.
• Разходите за инвестиране обикновено са известни отпред и се посочват в договора по отношение на таксите за мениджъри, пренесените лихви и други облаги.
• Инвестициите могат да бъдат направени в различни видове и размери активи и е възможна ефективна диверсификация дори за по-малък инвеститор; инвеститорите могат също да инвестират в структурирани продукти като старши заеми, мецанинов дълг, предпочитан собствен капитал или собствен капитал, всеки от които обикновено изисква специализирана експертиза и взаимоотношения и може да бъде трудно да се инвестира еднократно.
• В зависимост от мащаба на инвестицията на инвеститора по отношение на общия фонд или проект, инвеститорът може да има възможност за значим принос към решения по отношение на придобивания, управление, финансиране и разпореждане с активи.
• В същото време ежедневното управление обикновено е задължение на спонсора и не отвлича вниманието към другите дейности на инвеститора. Това е особено важно за диверсифициран мениджър, който може да има по-належащи отговорности извън оперативното управление на недвижимите имоти.

Предимствата по-горе са ценни; има обаче и въпроси, които трябва да се вземат предвид при инвестиции в частни предложения за недвижими имоти. И докато повечето мениджъри ще предоставят много информация на инвеститорите, оценявайки тяхната възможност (и всъщност в много случаи това се изисква от закона), преглеждайки тази информация и я използвайки, за да стигне до ясна основа за решение за инвестиция, или не, остава в ръцете на инвеститора.

Инвестирайте ефективно в частни предложения за недвижими имоти

Частните предложения за недвижими имоти се предлагат в различни стратегии, цели и структури, а частният инвеститор трябва да стане добър в разбирането и оценката на спецификата на всяко предложение, за да бъде ефективен. Този раздел ще ви помогне да започнете да обмисляте как този тип инвестиция може да се побере във вашето портфолио и ключовите области, които трябва да имате предвид, докато оценявате нови възможности.

Самата основна инвестиция

Уорън Бъфет има страхотна поговорка: „Когато ръководство с репутация за блясък се справя с бизнес с репутация на лоша икономика, репутацията на бизнеса остава непокътната.“ Същото важи и за индустрията на недвижими имоти и затова често първият и най-важен въпрос, който се задава за нова възможност, е каква точно е инвестицията и защо си струва да се направи. Индустрията на недвижими имоти е един от най-разнообразните класове активи на разположение на инвеститорите и е пълен с нишови стратегии и бизнеси, които отговарят на определена цел и предлагат определена възвръщаемост. Едно от вълнуващите неща за недвижимите имоти е, че можете да намерите инвестиции, толкова консервативни, колкото заемите с нисък ливъридж за градски трофейни активи, които имат профил, подобен на инвестициите във висококредитни облигации, чак до силно спекулативни проекти за развитие, които могат да донесат повече като VC фонд или инвестиция в акции с малка капитализация. И всичко между тях.

Въпреки че разглеждането на всяка възможност, предлагана на пазара, е твърде обширна тема, за да бъде разгледана тук, струва си да се има предвид, че това огромно разнообразие съществува. И е полезно да помислите как да формулирате набор от въпроси, които могат да изведат на показ „какво“ от потенциалната инвестиция. Къде се вписва в спектъра на възможностите?

Започнете с ROC

Често добра отправна точка е спонсорът да предостави свои собствени предположения и проформа финансови прогнози по отношение на инвестицията или фонда. Висококачественият спонсор ще подготви проформата си за преглед и ще може да отговори на подробни въпроси относно тяхната стратегия, предположения и резултати и да обясни как и защо работи структурата, която изграждат. Въпреки че това може да изглежда очевидно, има безброй инвеститори, които ще правят инвестиции без тази информация, въз основа на желанието за експозиция към мениджър или клас активи и без подробно обяснение на бизнеса.

След като разполагате с финансовите данни, подробният преглед трябва да ви позволи да разработите набор от въпроси за допълнителна оценка на възможността. Има безброй подходи за оценка на проформа финансите и оценка на бизнес модел и твърде много, за да се обхванат подробно тук. Но тук ще спомена един особено полезен за недвижимите имоти - възвръщаемостта на разходите (ROC).

Определям ROC като това, което получавате, ако разделите стабилизирания доход на даден имот (нетен оперативен доход) на общата му цялостна цена, включително разходите за закупуването му, подобряването му, разработването му, отдаването му под наем, финансирането му и т.н. ( включително всички такси). Ето формулата:

Възвръщаемост на разходите = ([Брутен потенциален наем] - [Разходи за свободни работни места и лоши дългове] - [Оперативни разходи]) / ([Разходи за имоти и проекти] + [Такси и разходи, свързани с проекта] + [Други разходи])

Да вземем един прост пример: Вие купувате парче земя за 700 000 долара и инвестирате 300 000 долара, за да го развиете и да го отдадете под наем на наемател, който плаща 70 000 долара наем и покрива всички оперативни разходи. Тогава вашият ROC е 7,0% = $ 70 000 / ($ 700 000 + $ 300 000) . Лесен начин да се мисли за този брой е като очакваната доходност на имота в момента, когато той е стабилен.

Разкрийте истинската стратегия

Причината възвръщаемостта на разходите да е толкова полезна е, че ви дава изходна линия за задаване на въпроси. Ако планираната ROC за имоти, които ще бъдат придобити във фонд, е 7,0%, но управителят на фонда обещава 12,0% възвръщаемост на инвеститорите, тогава очевидно има прекъсване. И въпросът, който може да се зададе, е каква е тази разлика - дали планът за финансиране на имотите е по-нисък? Дали да продаваш имотите на премия? Това ли е, че мениджърът очаква пазарните наеми да нарастват с времето? Комбинация от тези неща? нещо друго?

Отговорът на този въпрос (какво е прекъсването?) Обикновено ще ви каже каква е „истинската“ стратегия на мениджъра и какъв е присъщият риск, който те искат да поемете. Познаването на стратегията от своя страна ще ви помогне да вземете по-информирано решение за инвестицията - например, ако прекъсването е бъдещ ръст на наемите, вярвате ли, че тезата? Ако става въпрос за продажба на имота с премия за няколко години, има ли доказателства, че той може да бъде продаден на предложената цена? И т.н.

Правните условия съвпадат ли със стратегията?

В допълнение към разработването на разбиране за инвестиционната стратегия е важно (особено за инвестиции във фондове) да се разберат договорните задължения на спонсора по отношение на стратегията. В много случаи спонсорът може да има специфичен бизнес план, който се споделя с инвеститорите, но по-широк набор от опции, когато става въпрос за законовите изисквания, определени от тяхното споразумение за управление на фонда. Ще бъде оправдана известна гъвкавост, но ако не сте внимателни, може да се окажете с набор от инвестиции, които са много различни от първоначално предвидените. Най-малкото е важно да разберете каква гъвкавост може да има спонсорът и обикновено е разумно да имате предвид някакво усещане за гъвкавостта, която сте готови да предоставите, предвид качеството на спонсора.

Очевидно този елемент е по-прост, когато възможността е специфично свойство (а не фонд), но дори и там е важно да се разбере какви опции са законно достъпни за фонда или спонсора, тъй като всички инвестиции се развиват с течение на времето.

Въпроси за спонсорството

Когато правите инвестиция в частно предлагане на недвижими имоти (и особено при разглеждане на фонд), най-важният компонент извън самата инвестиция е спонсорството. До голяма степен услугата, която купувате, когато инвестирате в частна оферта, е опитът на спонсора, ноу-хау, взаимоотношения и надеждност. Оценката на тези елементи отпред е от ключово значение за успешното инвестиране. Това лице или организация ще отговаря за вземането на правилни решения с вашия капитал по отношение на това кои инвестиции да придобиете, какви управленски решения да вземете и как да се отнасяте към вас като към инвеститор.

Този елемент често е най-сложната част от поемането на частни предложения. Това е в контраст с оценката на самата инвестиция, където повечето съображения се основават на факти, доказателства и цифри. Изборът на страхотен спонсор е предимно качествено упражнение.

Много групи са се опитали със смесени резултати да „увеличат“ процеса на оценка на спонсора с внимателен преглед на досиетата, проверки на миналото, обширни въпросници и разчитане на различни квазинаучни показатели.

Други са си поставили широки правила за управление на този проблем, вариращи от неинвестиране с никой, който не е бил отнесен лично, до първоначално инвестиране на по-малки и след това в по-големи суми, когато първоначалната инвестиция се е оказала успешна, и цяла гама от по-идиосинкратични правила за вземане на решения и методи за оценка.

Въпреки че тези подходи често имат някакъв здрав разум, аз не видях нито един от двамата да се изплати напълно по начина, по който те са предназначени по отношение на гарантирането на възвръщаемостта на инвеститора. Предизвикателството е, че след извършване на прегледите и подаване на доклади, в края на деня инвеститорите обикновено се озовават на същото място, откъдето са започнали - трябва да вземат качествено решение дали имат доверие на човек или група от мениджърите да изпълнят успешно предложената инвестиционна програма.

За съжаление, няма сребърен куршум, който да наложи тази преценка, но има три полезни стратегии, които трябва да се вземат предвид при извършването на оценката.

Търсете историята, а не резултата

Първо, като завършите оценката на спонсора, опитайте се да изградите история, а не резултат. Целта е да се разбере какви преживявания е имал този човек, какво казват тези преживявания за него и как този разказ ще прерасне в бъдещето. Често е трудно и отнема много време да научите нечия история (което отчасти е причината да се разчита толкова на стилизирани факти и записи), но това ще ви постави в най-добрата позиция да разберете какво може да се случи по-нататък и как този човек може да реагира при различни обстоятелства.

Съвпадение на умения и ресурси

Втората стратегия е да се съсредоточите отблизо върху това какви умения са необходими, за да бъде инвестицията успешна и как мениджърът представя тези специфични елементи на масата. Ако тезата за инвестицията разчита на способността на спонсора да построи сграда, имат ли те това умение? Или са го наели на компетентна група? Ако успехът на даден фонд изисква статистически анализ на високо ниво, дали спонсорът има познания в тази област? Какъв е основният набор от умения, които спонсорът предлага на масата и подходящи ли са за направените инвестиции? Пъзелът завършен ли е, или в средата има пробивна дупка? Твърде често инвеститорите се фокусират върху широки обобщения, които може да не са от значение в настоящата ситуация. Спонсорът може да е бил изключително успешен в управлението на портфолио от съществуващи жилищни сгради, но дали тези умения сега ще бъдат приложими, когато придобиват земя за продажба на дребно за изграждане на търговски центрове? Или инвестиране в индустриални проекти с добавена стойност? Или нещо друго?

Тясно свързано с това какви умения са необходими е какви други ресурси са необходими. Например, ако от спонсора се изисква да подпише заеми, имат ли капацитет да го направят? Ако може да се наложи да вложат пари при всяка транзакция, имат ли те пари (или поне начин за получаване)? Ако инвестициите изискват екип от професионалисти да работи, дали този екип е на място?

Стимулиращо подравняване

И накрая, важно е да оцените стимулите на спонсора (и не забравяйте нефинансовите). Стимулите няма да определят изцяло избора на спонсора, но със сигурност имат важен вот. Финансовите стимули могат да варират значително в зависимост от предложената инвестиционна структура и цялостния бизнес на спонсора. Нефинансовите стимули ще варират в зависимост от бизнеса на спонсора, неговите приоритети и обстоятелствата, пред които са изправени. Те също така ще бъдат повлияни широко от личността, характера и историята на спонсора. Следващият раздел ще се фокусира върху финансовите стимули.

Спонсорско обезщетение при инвестиране в частни недвижими имоти

Такси и пренесени лихви

С появата на евтини ETF и широкия успех на съвременните идеи за управление на инвестициите е трудно да се дискутира каквато и да е инвестиция в наши дни, без да се обсъждат таксите и лихвите. Това е трудна тема, когато става въпрос за инвестиции в недвижими имоти, тъй като индустрията остава донякъде див свят по отношение на начина на плащане на спонсорите. Повечето други инвестиционни класове имат, ако не и перфектно спазване на даден стандарт, поне основна установена ортодоксалност относно това какво трябва да се таксува и как трябва да се структурират нещата. При фондовете за недвижими имоти не е така.

Движещият фактор за това е, че, първо, инвестиционният фонд за недвижими имоти изисква различни нива на време и усилия за управление и, второ, е силно структуриран и капиталоемък - и следователно има голямо разнообразие от потенциални капиталови опции и алтернативи, които се разглеждат когато инвестицията е направена от спонсор (от които набирането на пари чрез частно предлагане е само едно).

Въз основа на горното, например, доста голяма такса може да бъде напълно подходяща за проект за развитие, който изисква спонсор да наеме щатен персонал, който да управлява и да се съсредоточи върху проекта, или за специализирана дългова инвестиция, която изисква голямо количество време за развитие на бизнеса за идентифициране и договаряне на нови възможности. Същите тези такси може да са изцяло неподходящи за дългосрочен фонд за покупка и задържане, който не прави нищо повече от придобиване на имоти и притежание върху тях.

Алтернативните опции, достъпни за спонсора, също ще повлияят на това коя е правилната икономика. Например, докато инвеститорът може да предпочете да има нисък носещ интерес към даден фонд, ако спонсорът е в състояние да завърши своите сделки конкурентно, използвайки дълг с висока доходност (или друга алтернатива), може да не е възможно да се договори желаната от инвеститора цена без значение какво може да се възприеме като справедливо.

Важното в недвижимите имоти е да се развие разбирането за всяка сделка на елементите на риска и усилията, полагани от всяка страна, и нивото на възвращаемост, което се обсъжда, и да се опитаме да постигнем споразумение, при което тези неща да са подравнени. Ако те са, тогава структурата вероятно е подходяща, но ако не, тогава инвеститорът трябва да помисли добре за причините си за извършване на инвестицията.

Въпроси, свързани със специфични условия

Съществуват различни термини, свързани с частни инвестиции в недвижими имоти, които е важно да се имат предвид. Тук е включен частичен набор, но не е обхванат в дълбочина. Често съветниците и адвокатите на инвеститора ще бъдат в добра позиция да оценят тези елементи за конкретна инвестиция и да предоставят насоки за това какво е типично и разумно. Препоръчително е поне да знаете условията за всеки от тези елементи в предложената инвестиция, така че решението за инвестиция да може да бъде взето с пълна картина.

• Дискретност / Авторитет - До каква степен инвеститорът има право да се включи в оценката на потенциална сделка, при какви обстоятелства и по какъв начин?
• Ликвидност / плащания - Кога инвеститорът ще получи обратно първоначалната си инвестиция? Какви са средствата, чрез които ще се извърши изплащането? Какво се случва, ако изплащането не се случи по план?
• Условия за финансиране - Как се предоставят средства за инвеститори на фонда / компанията? При какъв график и с какви контроли?
• Допълнително финансиране - Какво се случва, ако се изискват допълнителни средства, които не са били планирани?
• Третиране на инвестиционните фондове - Инвестиционните фондове получават ли преференциално третиране спрямо други фондове? По какви начини?
• Инвеститор ' s Връщане - Как се изчислява възвръщаемостта на инвеститора? Как се разделят със спонсора?
• Други финансиране - Може ли спонсорът / инвестиционната компания да осигури финансиране в допълнение към капитала на инвеститора? При какви условия и по кое време?
• Други изисквания на инвеститорите - Инвеститорът трябва ли да предостави нещо, свързано със сделката, различно от техния капитал? Най-важното е, има ли споразумения, които инвеститорите трябва да подпишат или да осигурят сигурност?
• По подразбиране - Какво се случва, ако инвеститорът или спонсорът не изпълнят задълженията си? Какви са средствата за защита? Какъв е процесът?
• Други разходи - Има ли разходи за инвестиране извън тези, наложени от спонсора?
• Отчитане - Какво отчитане се изисква да се предоставя на инвеститорите и какво се случва, ако не се предостави?

Разбира се, това е само частичен списък и има различни въпроси, които ще бъдат специфични за определени видове инвестиции, спонсори или структури. В крайна сметка холистичният възглед на инвестицията трябва да има смисъл.

Сглобяване на всичко

Докато досега разделите излагат основните въпроси, които трябва да се вземат предвид при инвестиране в частна оферта за недвижими имоти, никоя инвестиция няма да провери всички полета. В някои отношения това е по дизайн. Има пазар за тези видове инвестиции и цената, която инвеститорът може да начисли за своя капитал, често е обратно свързана с търсенето на инвестицията на пазара. Например, много опитен спонсор, инвестиращ в сектор с търсене, често ще изисква благоприятни за спонсори такси, лихви и условия и може да ограничи степента, до която инвеститорите са в състояние да упражняват контрол, след като се ангажират да инвестират. Алтернативно, нов мениджър може да предостави по-добър набор от условия и права на инвеститорите и много директен достъп, но може да няма същия тип резултати или да работи в по-малко известен сектор.

Поради този баланс е важно да имате пълна картина на възможността за инвестиция и пълна оценка преди решение за инвестиране (или не). Един инструмент, който може да бъде полезен за инвеститорите, е документ със справка, който позволява да се направи оценка на всеки елемент от дадена възможност изолирано и след това шансът да се разгледа и помисли инвестицията като цяло, вместо да се фокусира върху нейните съставни части.

Това е полезно, защото твърде често инвеститорите попадат в капана на липсващите добри инвестиции поради един или два проблема, които получават твърде много внимание по отношение на цялостната картина, или обратно, липсващи предупредителните знаци за лоша инвестиция поради една преобладаваща положителна фактор. Добър инвестиционен процес е този, който набляга на периода на събиране на данни, при който не се вземат решения и завършва с период на вземане на решения, който завършва, когато е налице по-пълна картина. Това позволява възможностите и техните проблеми да бъдат поставени в подходяща перспектива.

Но внимавайте за фатални недостатъци

Въпреки че холистичната представа е най-доброто място за вземане на решения, важно е да се следи за фатални недостатъци при потенциална инвестиция. Това са въпроси, които сами по себе си променят цялата перспектива за инвестиция.

Перфектен пример за развитие на недвижими имоти е проект, който има отлична икономика, опитно спонсорство, страхотни условия и отлично местоположение и наем, но също така се намира в замърсен имот.

Не е подходящо да се оценява екологичният проблем в един раздел на прегледа и да се каже, че положителните страни надвишават негативите - това е въпрос, който трябва да бъде добре разбран и сам по себе си може (и би трябвало) да може да премахне възможност от обмислянето.

Това е само пример, но в общи линии въпросът е, че карта с резултати може да помогне за запазване на перспективата, но не трябва да надвишава по-нататъшна преценка, ако има проблеми, които компрометират инвестицията сама по себе си.

Заключение

Налични са много възможности за частни инвеститори в недвижими имоти да вложат капитал за работа, а частните предложения могат да бъдат чудесен източник на интересни инвестиции, които могат да увеличат портфолиото на инвеститора.

В същото време тези инвестиции изискват грижа от страна на инвеститора. Надяваме се, че това резюме ще ви отведе на правилния път да проучите инвестиционния клас и желание да започнете върху изграждането на вашата програма или портфолио.

Разбиране на основите

Какво е инвестиционен фонд за недвижими имоти?

Фондове, които инвестират в базови активи, които са собственост, на жилищна или търговска основа. Дейността може да варира от конструиране на ново свойство или управление на съществуващи свойства. Възвръщаемостта се получава от доход, генериран от имота и поскъпване в стойностите на активите

Какво е частно недвижимо имущество?

Частното инвестиране в недвижими имоти е когато спонсор от трета страна управлява инвестиции в активи на недвижими имоти. На спонсора ще бъде платена такса и ще има стимули за генериране на възвръщаемост за основните инвеститори.